Steuertipp: Fruchtgenuss und Substanzabgeltung

Bei der unentgeltlichen Übertragung einer Liegenschaft unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes (z.B. Schenkung an Kinder) bleiben die Einkünfte steuerlich weiterhin beim bisherigen Eigentümer, da dieser die Erträge bezieht. Gleichzeitig verliert er aber grundsätzlich den Anspruch auf Abschreibung (AfA), weil er nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer ist.

Eine praktikable Lösung ist die sogenannte Substanzabgeltung: Leistet der Fruchtgenussberechtigte an den neuen Eigentümer eine Zahlung in Höhe der AfA, kann er diese als Werbungskosten absetzen. Der Eigentümer erzielt im Gegenzug Einnahmen und kann die AfA in selber Höhe geltend machen.

Voraussetzung ist eine klar dokumentierte und fremdübliche Vereinbarung (beispielsweise in Form eines Notariatsaktes), die auch tatsächlich umgesetzt wird – also mit realen Zahlungsflüssen.

Wichtig bei der zeitlichen Gestaltung:

• Fruchtgenusseinräumungen vor 1.1.2026: Eine Vereinbarung über eine Substanzabgeltung kann auch nachträglich getroffen werden, wirkt aber steuerlich erst ab dem Zeitpunkt der ersten Zahlung (keine Rückwirkung).
• Fruchtgenusseinräumungen ab 1.1.2026: Die Vereinbarung über die Substanzabgeltung muss gleichzeitig mit der Fruchtgenusseinräumung abgeschlossen werden. Eine nachträgliche Vereinbarung wird steuerlich nicht mehr anerkannt. Die Substanzabgeltung sollte daher bereits bei der Vermögensübertragung mitgeplant und vertraglich geregelt werden, um den AfA-Effekt optimal zu sichern.