Covid-19-Pandemie: ÖHGB Linz bietet Vermietern rechtliche Unterstützung

Wird die Tätigkeit von Geschäftsraummietern durch die gegenwärtige Situation beeinträchtigt, so besteht aufgrund der gesetzlichen Regelungen in vielen Fällen ein Anspruch auf Mietzinsminderung. In Einzelfällen kann auch eine gänzliche Mietzinsbefreiung zustehen. Ob ein Mietobjekt wegen der Covid-19-Pandemie unbenutzbar ist, hängt vom Vertragszweck, dem jeweiligen Gewerbe und der konkreten Nutzung ab. Das Ausmaß der zulässigen Mietzinsminderung kann nur im Einzelfall auf Grundlage der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung beurteilt werden.

Entgegen der Ansicht von Mietervertretern vertritt der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) den Standpunkt, dass eine vollständige Mietzinsminderung wohl nur in den Ausnahmefällen gerechtfertigt sein wird. Selbst im Falle von Gaststätten, Dienstleistungsbetrieben (zum Beispiel Friseursalon) oder Geschäften steht das Objekt weiterhin zumindest teilweise zu Lager-, Büro- oder auch Buchhaltungszwecken zur Verfügung. Überdies hält der ÖHGB auch das von Mietervertretern vorgeschlagene Heranziehen der Umsatzeinbußen für die Beurteilung der Höhe des Mietzinsminderungsanspruches für verfehlt, denn schwankende Umsatzzahlen sind Teil des unternehmerischen Risikos, auch wenn es sich bei der aktuellen Covid-19-Situation zweifellos um einen besonderen Härtefall handelt.

Konsequenzen für Wohnungs-Vermieter

Durch das zweite Covid-19-Justiz-Begleitgesetz wurde laut ÖHGB zu Lasten der Vermieter in bestehendes Recht eingegriffen. Mietzinsrückstände von Wohnungsmietern für die Monate April, Mai und Juni 2020 stellen bis 30. Juni 2022 keinen Kündigungsgrund dar und können bis einschließlich 31. Dezember 2020 auch nicht eingeklagt oder mit der Kaution verrechnet werden, sofern der Zahlungsrückstand Folge der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters durch die Covid-19-Pandemie ist.

Mehr Probleme als Lösungen

„Unseres Erachtens sind die von der Regierung beziehungsweise von Justizministerin Zadic neu eingeführten, die Vermieter von Wohnungen benachteiligenden Regelungen des zweiten Covid-19 -Justiz-Begleitgesetzes kontraproduktiv und bringen viel mehr Probleme als Lösungen“, heißt es seitens des ÖHGB, der das wie folgt begründet: „Es ist letztlich nur eine kleine Anzahl von Menschen wirklich betroffen. Die meisten Wohnungsmieter haben Anspruch auf staatliche Unterstützungsleistungen (Kurzarbeitsregelung, AMS-Ansprüche, Grundsicherung,  erhöhte Wohnbeihilfe), es gibt daher keinen Grund, für eine voll in Gebrauch befindliche Wohnung die Mietzahlungen auszusetzen.

Wenn ein Wohnungsmieter bereits jetzt zahlungsunfähig ist, wird er es auch weiterhin sein und wird die Zahlungen samt gesetzlicher Zinsen (vier Prozent pro Jahr) auch bis zum 31. Dezember 2020 nicht leisten können. Der gesetzlich verordnete Kündigungsaufschub vergrößert lediglich die Verluste des Vermieters. Ein Kündigungsaufschub  beziehungsweise eine Stundung der Wohnungsmiete ist laut den gesetzlichen Bestimmungen nur dann rechtmäßig, wenn die Nichtbezahlung der Wohnungsmiete nachweisbar auf die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Da eine Unterscheidung nur schwer möglich ist, gehen wir davon aus, dass wegen der notwendigen, gerichtlichen Klärungen auf die bereits jetzt überlasteten, sehr langsam arbeitenden Justizbehörden in den kommenden Jahren eine Welle entsprechender Gerichtsverfahren zukommen wird.“

Staatliche Unterstützung

Derzeit scheint es laut ÖHGB so, dass Vermieter als letztes Glied der Kette auf ihren Mieteinbußen- verursacht durch die bisherige Rechtslage und die neu eingeführten Regelungen des zweiten Covid-19-Justiz-Begleitgesetzes - entschädigungslos sitzen bleiben werden. Der ÖHGB Linz als Interessenvertretung der vermietenden Haus- und Wohnungseigentümer hat sich deshalb wiederholt an die Entscheidungsträger der österreichischen Politik gewandt, um die Notwendigkeit staatlicher Unterstützungsmaßnahmen für private Vermieter aufzuzeigen. „Zusätzlich ist der ÖHGB Linz seinen Mitgliedern in dieser schwierigen Zeit in Form von Rechtsberatungen behilflich, unterstützt Vermieter bei der Erstellung von Verträgen und Vereinbarungen und vertritt diese vor Gerichten und Behörden. Die Juristen des ÖHGB Linz betreuen Vermieter kompetent in allen Miet- und Wohnrechtsfragen und stehen bei Fragen gerne zur Verfügung.“