Muss man den Kauf einer Anlagewohnung versteuern?

„Diese Frage hören wir beinahe täglich. Viele Interessenten beschäftigen sich intensiv mit dem Kaufpreis, der Finanzierung oder der Lage der Immobilie. Die steuerlichen Auswirkungen werden hingegen oft erst nach dem Kauf thematisiert. Dabei kann eine frühzeitige Beratung später viel Klarheit schaffen“, erklärt Immobilienexperte David Zulj von Bullenhaus.

Wer eine Anlagewohnung erwirbt, sollte die Investition ganzheitlich betrachten. Neben der Auswahl des richtigen Objekts spielen auch die laufenden Kosten, die Finanzierung, mögliche Sanierungen und die steuerlichen Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle für den langfristigen Erfolg einer Immobilieninvestition.

Gerade deshalb empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf einen Steuerberater einzubeziehen. Je nach persönlicher Situation können sich unterschiedliche steuerliche Auswirkungen ergeben, die bei einer rechtzeitigen Planung berücksichtigt werden können.

Dazu erklärt Steuerberater Ralph Schäfer:

„Wenn eine private Person eine Anlagewohnung vermietet, müssen diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel gemeinsam mit den übrigen Einkünften versteuert werden. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die gesetzlich anerkannten Werbungskosten. Dazu können - je nach Einzelfall - insbesondere die Gebäudeabschreibung, Fremdkapitalzinsen, Instandhaltungsaufwendungen oder laufende Betriebskosten gehören. Neben diesen ertragssteuerlichen Aspekten können auch umsatzsteuerliche Gesichtspunkte sowie ggf. Liebhaberei eine Rolle spielen. Es empfiehlt sich somit bereits vor dem Kauf der ersten Wohnung sorgfältig zu planen.“

Auch die Wirtschaftlichkeit einer Anlagewohnung sollte nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises beurteilt werden. Entscheidend ist vielmehr, wie sich die Immobilie langfristig entwickelt. Dazu zählen unter anderem die erzielbaren Mieteinnahmen, die laufenden Aufwendungen, die Instandhaltung sowie die nachhaltige Wertentwicklung des Objekts.

„Eine gute Anlagewohnung zeichnet sich nicht nur durch eine attraktive Lage aus. Sie muss sich auch langfristig rechnen. Deshalb empfehlen wir unseren Kunden, bereits vor dem Kauf gemeinsam mit einem Steuerberater die steuerlichen Auswirkungen zu besprechen. So können viele Fragen frühzeitig geklärt und Fehlentscheidungen vermieden werden“, so David Zulj.

Ergänzend weist Steuerberater Ralph Schäfer darauf hin:

„Bei einer Anlagewohnung sollte nicht nur die laufende Besteuerung im Blick sein, ebenso wichtig ist die steuerliche Planung eines späteren Verkaufs. Ob und in welcher Höhe beim Verkauf Immobilienertragsteuer anfällt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren - wie etwa den Anschaffungskosten, getätigte Investitionen und etwaigen gesetzlichen Begünstigungen - ab. Eine frühzeitige Beratung schafft Planungssicherheit und hilft, Fehler zu vermeiden.“

Die Antwort auf die eingangs gestellte Frage lautet daher: Ja, grundsätzlich müssen die Mieteinnahmen aus einer vermieteten Anlagewohnung versteuert werden. Allerdings wird nicht die gesamte Miete versteuert, sondern der steuerpflichtige Überschuss nach Abzug der gesetzlich zulässigen Werbungskosten. Welche Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können und wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung ausfällt, hängt von der individuellen Situation des Eigentümers ab. Eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater schafft Klarheit und bildet die Grundlage für eine langfristig erfolgreiche Immobilieninvestition.