Wohneigentum wird langsam günstiger, Interesse am privaten Wohnbau steigt wieder

„Der Immobilienmarkt ist ein wesentliches Thema der letzten Monate und Jahre, weil hier einiges nicht ganz im Lot ist“, so der Generaldirektor der Raiffeisenlandesbank OÖ Heinrich Schaller. „Aus Bankensicht war die Lage nicht sehr rosig, der private Wohnbau war stark beeinträchtigt, aufgrund gestiegener Kosten und gestiegener Zinsen. Die KIM-Verordnung (Anm.: Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) hat den Rest beigetragen.“

Interesse am privaten Wohnbau steigt wieder

Aber, so Schaller: „Das Interesse am privaten Wohnbau steigt Gott sei Dank wieder an, das merken wird beim deutlichen Anstieg der Beratungsgespräche.“ Vor allem bestehe verstärktes Interesse an Sanierungen oder Umbauten.

2024 befinden sich die Kredit-Abschlüsse bei der RLB OÖ für Wohnbau zwar noch immer auf niedrigem Niveau, allerdings ist die Tendenz wieder steigend, besonders in den letzten beiden Monaten Juli und August.

Die zwei wesentlichen Gründe für das gestiegene Interesse laut Schaller: Förderungen der öffentlichen Hand für privaten Wohnbau sowie Sanierungen und die aktuellen Zinssenkungen.

Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research, führt es auch auf bessere „Leistbarkeit“ zurück, aufgrund von gestiegenen Haushaltseinkommen.

Prognose: EZB-Leitzins bis Jahresende 2025 bei 2,25 Prozent

Aktuell liegt der EZB-Leitzins bei 3,5 Prozent. Bei den Zinssenkungen geht man im Bankensektor von einem weiteren kleinen Schritt noch im heurigen Jahr aus. Bis Jahresende 2025 sollte der maßgebliche EZB-Leitzins (Einlagesatz) gemäß Raiffeisen Research Prognose bei 2,25 Prozent liegen. Damit würden Immobilienkreditzinsen im Bereich von drei Prozent wieder möglich, erläutert Gunter Deuber, Bereichsleiter Volkswirtschaft und Finanzanalyse – Raiffeisen Research.

Immobilienpreise gehen nur schrittweise zurück

Der Rückgang bei den Immobilienpreisen seit Mitte 2022 bis zum zweites Quartal 2024 belief sich laut Studie der Raiffeisen Research auf nur fünf Prozent. Der Markt sei dabei zweigeteilt, so Reith: Während bei Neubauwohnungen in den letzten zwei Jahren keine Preisrückgänge zu verzeichnen waren, vollzieht sich die Preiskorrektur vor allem im Segment der gebrauchten Immobilien.

Inflationsbereinigt sind die Preise aber bereits um 15 Prozent zurückgegangen. „Die seit Pandemiebeginn gesehenen realen Zugewinne sind damit zur Gänze wieder abgegeben worden“, erläutert Deuber.

„Geräuschlose Korrektur“

Matthias Reith spricht hier von einer „geräuschlosen Korrektur“, die in den letzten zwei Jahren auf dem heimischen Immobilienmarkt stattgefunden hat. „Die reale Korrektur in Österreich ist damit zwar noch nicht vorbei, der Großteil der notwendigen Anpassungen liegt jedoch bereits hinter uns. Spätestens 2026 dürfte Wohneigentum wieder teurer werden“, erwartet er.

Oberösterreich ist „goldene Mitte“

Die „goldene Mitte“ bei der Preisentwicklung am Immobilienmarkt in Österreich stellt das Bundesland Oberösterreich dar.

Ein Quadratmeter eines Einfamilienhauses in Oberösterreich kostete im zweiten Quartal im Schnitt 3.650 Euro, innerhalb Oberösterreichs herrscht geringeres Preisgefälle als in anderen Bundesländern, „weil die demografische Entwicklung geringer schwankt“, so Reith.

Im Detail:

• Am teuersten sind Einfamilienhäuser in Linz und Umland, Wels und Gmunden (3.951 bis 5.842 Euro pro Quadratmeter).
• Am niedrigsten ist der Quadratmeterpreis in Rohrbach, Schärding, Ried, Grieskirchen und Perg (2.582 bis 2.898 Euro).
• Die Preise für Einfamilienhäuser in OÖ sind seit der Zinswende um 5,8 Prozent gesunken. Je teurer der Bezirk, umso mehr sind die Preise für Einfamilienhäuser zurückgegangen. Am stärksten waren die Preisrückgänge in Linz, Steyr und Wels mit jeweils etwa minus neun Prozent.
• Nicht bzw. kaum billiger geworden sind Einfamilienhäuser in den Bezirken Freistadt (plus 0,3 Prozent im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem dritten Quartal 2022), Grieskirchen (minus 1,4 Prozent) und Ried (minus 1,6 Prozent)
• Die Preise oberösterreichischer Wohnungen sind im selben Zeitraum um 5,9 Prozent gesunken, am stärksten in Steyr (minus 10,8 Prozent)
• In etwa gleich geblieben sind die Wohnungspreise hingegen in Kirchdorf (plus 0,7 Prozent) und Eferding (minus 0,6 Prozent)

Reith: „Auch für den oö. Wohnimmobilienmarkt dürfte der Gegenwind 2024 anhalten. Allerdings lässt das Bevölkerungswachstum in Oberösterreich in geringerem Maße nach als in anderen Bundesländern.“ Die Vorzeichen seien daher günstig, dass sich der oberösterreichische Immobilienmarkt mittelfristig besser entwickelt als der gesamtösterreichische Markt.

„Maßnahmen auf nationaler Ebene sinnvoll“

Sowohl Deuber als auch Reith halten nationale Maßnahmen für sinnvoll, da die Geldpolitik der EZB noch restriktiv sei und nur leichten Rückenwind bringe. Gemeinsam mit Finnland sei Österreich Schlusslicht in Europa bei Wohnbauinvestitionen. Speziell in den letzten drei Jahren entwickelten sich diese in Österreich negativ. Deuber: „Je langer das anhält, desto mehr Engpässe und Verspannungen am Wohnimmobilienmarkt wird es in den kommenden Jahren geben.“

Daher seien weitere Maßnahmen auf nationaler Ebene, um den heimischen Immobilienmarkt und die Investitionsdynamik zu unterstützen, wichtig. Deuber nennt etwa eine zeitlich befristete Investitionsprämie als mögliche Maßnahme, um anzukurbeln. Auch müsse man über stabilitätsorientierte Lohnpolitik nachdenken, „ein Konjunkturmotor waren die Lohnsteigerungen nicht.“

Von der KIM-Verordnung hält Schaller weiterhin nichts, diese brauche es nicht. „Wir sind nicht Feind unseres eigenen Geldes, wir wissen als Banken schon, was wir als Risiko verkraften können und was nicht.“