Änderungen im Mietrecht: Mieter von Wohnungen werden in der Corona-Krise geschützt

Wenn der Mieter einer Wohnung die Miete, die im Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig bezahlen kann, weil er als Folge der Corona-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag nicht kündigen.

Zusätzlich kann der Vermieter den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus der Kaution abdecken. „Mit dieser Regelung greift der Gesetzgeber entscheidend in den Mietvertrag ein und schafft Klarheit in der aktuellen Diskussion um die Zahlungspflicht der Wohnungsmiete“, erläutert Rechtsanwalt Harald Lettner.

Darüber hinaus kann ein befristeter Wohnungsmietvertrag, der dem Mietrechtsgesetz unterliegt und zwischen 30. März 2020 und 1. Juli 2020 abläuft, schriftlich bis Ende des Jahres oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. „Wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses unentbehrlich ist, kann auch eine Räumungsexekution aufgeschoben werden. Ausnahmen gibt es aber, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vermieters unerlässlich ist“, so Lettner.

Auswirkungen auf die Geschäftsraummiete

Die Geschäftsraummiete wird laut dem Rechtsanwalt im 4. Covid-19 Gesetz nicht geregelt. Die Frage, ob der Unternehmer seine Miete bezahlen muss, wenn sein Geschäftsraum weiterhin von einem behördlichen Betretungsverbot belegt ist, und er daher noch nicht öffnen darf, beschäftigt weiterhin die Unternehmer.

„Es ist daher von besonderer Wichtigkeit, hier Klarheit zu schaffen“. Lettner verweist auf die Regelung in der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Pflege und Konsumentenschutz (BGBl. II Nr. 96/2020), wonach das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels etc. zum Zwecke des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen untersagt ist.

Mietvertrag prüfen

Durch die aktuelle Lockerung dieser Regelung werden nur einzelne Gruppen von Unternehmen die Möglichkeit haben, ihre Geschäfte wieder zu öffnen. Nach der Rechtslage trifft der Verlust der Gebrauchsfähigkeit des Mietobjekts wegen außerordentlicher Zufälle, wie etwa Feuer, Krieg oder Wetterkapriolen den Eigentümer und somit den Vermieter. Durch Regelung im Mietvertrag können diese Gefahren auf den Mieter übertragen werden. „Um die Frage beantworten zu können, ob der Mieter den Mietzins zahlen muss, ist also primär der Mietvertrag zu prüfen, ob dieser entsprechende Regelungen wie etwa Versicherungen wegen Betriebsausfall enthält.“

Teil-Benutzung

Relevant ist weiters, ob der Mieter seinen Geschäftsraum, zumindest zum Teil, nicht dennoch weiterhin nutzen kann, wie etwa zum Zweck des Supports eines Online-Handels, für die Auslieferung von Waren oder auch als Warenlager, bis der Geschäftsraum von Kunden wieder betreten werden darf. „Die Mietzinszahlungspflicht des Bestandnehmers gänzlich auf Null zu mindern erscheint unter Berücksichtigung dieser Absatz- bzw. Nutzungsmöglichkeiten im Wege einer Interessenabwägung nicht sachgerecht“, so Lettner.

Höhere Gewalt

Bei den Fällen höherer Gewalt handelt es sich nach einem OGH-Urteil aus dem Jahr 1987 immer um solche, die schon wegen ihrer besonderen Größe und Unabgrenzbarkeit sowie ihrer Unfassbarkeit für den einzelnen durch eine für den Regelfall geltenden Bestimmung gerade nicht erfasst werden könne. Hier gilt nach der oberstgerichtlichen Rechtsprechung der Gedanke, dass derartige Katastrophenfälle einen größeren Personenkreis auf eine Art treffen, die durch eine gesetzliche Regelung nicht entsprechend ausgeglichen werden könne. Gerade deswegen sind auch die Hilfspakete der Bundesregierung zu berücksichtigen. Diese Hilfspakete bieten dem Unternehmer als Mieter diverse finanzielle Unterstützungsleistungen. Es wäre nun gleichheitswidrig, wenn der Mieter Unterstützung erfahren würde, diese aber nicht über den Mietzins bis zum Vermieter durchgereicht wird, der ja seinerseits in das Mietobjekt getätigte Investitionen bedienen muss, die oft im Wege der Fremdfinanzierung erfolgte. Darüber hinaus ist zwischen Betriebskosten und Mietzins zu differenzieren, zumal der Geschäftsraum bzw. die darin gelagerten Waren ja weiter beheizt, gekühlt, versichert und gereinigt werden muss.

„Die aktuellen, vor einigen Wochen noch unvorstellbaren Ereignisse und ihre Auswirkungen werden künftig auch bei der Ausarbeitung neuer Mietverträge zu berücksichtigen sein“, so Harald Lettner, Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Burgstaller & Partner in Linz.