Wie funktioniert der Immobilienkauf? Ein klarer Leitfaden für Erstkäufer

Viele Menschen haben den Wunsch, endlich ins Eigentum zu kommen, wissen aber nicht genau, wie der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses wirklich abläuft. In meiner täglichen Arbeit als Immobilienexperte sehe ich, dass vor allem Erstkäufer oft unsicher sind: Welche Schritte sind notwendig? Wie viel Eigenkapital braucht man? Was ist ein Kaufanbot? Und welche Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis dazu?

Finanzierung und Eigenmittel

Banken verlangen heute meist zwischen 15 und 20 Prozent Eigenmittel. Bei einer Immobilie um 250.000 Euro bedeutet das rund 40.000 bis 50.000 Euro aus eigener Tasche. Viele Käufer scheitern nicht am Kaufpreis, sondern daran, dass sie die Nebenkosten nicht berücksichtigt haben. Diese müssen immer zusätzlich eingeplant werden, da sie nicht von der Bank mitfinanziert werden.

Kaufanbot: Kein normales Angebot

Ein Kaufanbot wird von vielen mit einem einfachen Angebot verwechselt. In Wirklichkeit ist es aber rechtlich bindend. Sobald Käufer und Verkäufer unterschreiben, verpflichten sich beide, später einen Kaufvertrag beim Rechtsanwalt abzuschließen. Deshalb sollte man ein Kaufanbot nur abgeben, wenn die Finanzierung wirklich feststeht.

Makler und Rechtsanwalt

Der Makler begleitet Käufer durch den gesamten Prozess: Besichtigungen, Unterlageneinholung, Vorbereitung des Kaufanbots und Abstimmung zwischen allen Beteiligten. Die Maklerprovision beträgt üblicherweise 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Steuer.Der Kaufvertrag wird anschließend von einem Rechtsanwalt erstellt. Er wickelt die Zahlung über ein Treuhandkonto ab und sorgt dafür, dass der Käufer sauber im Grundbuch eingetragen wird. Dafür entstehen meist 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Nebenkosten, die man unbedingt einplanen muss

Beim Immobilienkauf fallen in Österreich rund 10 Prozent Nebenkosten an. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent
• Maklerprovision: rund 3 Prozent plus Steuer
• Rechtsanwalt: etwa 1 bis 2 Prozent

Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und dürfen bei der Planung nicht vergessen werden.

Aktuelle Vorteile bis Juni 2026

Bis Juni 2026 gibt es eine deutliche finanzielle Erleichterung: Wer seine erste Immobilie kauft und dort den Hauptwohnsitz begründet, spart die 1,1-prozentige Grundbucheintragungsgebühr. Das bringt je nach Kaufpreis mehrere tausend Euro Ersparnis.

„Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten oder glauben, ein Kaufanbot sei ein unverbindliches Angebot. Mein Ziel ist es, Klarheit zu schaffen, damit Käufer sicher und ohne böse Überraschungen in ihr erstes Eigentum starten können“, erklärt Experte David Zulj.

Fazit

Ein Immobilienkauf ist dann unkompliziert, wenn man den Ablauf kennt und realistisch plant. Wichtig sind eine gesicherte Finanzierung, das Einrechnen aller Nebenkosten und professionelle Begleitung. Wer gut vorbereitet in den Kauf geht, erspart sich Stress und trifft bessere Entscheidungen.