Was dürfen Vermieter Mietinteressenten fragen? Eine Übersicht zu typischen Rechtsunsicherheiten

Situation in Österreich ist strenger als im restlichen DACH-Raum

Österreich ist eines der mit Abstand strengsten Länder, wenn es um den Schutz personenbezogener Daten geht. Entscheidend ist hier die Auslegung des berechtigten Interesses. Im restlichen DACH-Raum und auch den meisten anderen Ländern Europas ist dieses Interesse weit gefasst, sodass theoretisch mehr persönliche Informationen abgefragt werden können, ohne dass aus rechtlicher Sicht ein Problem besteht. In Österreich sind die Grenzen dafür weit enger gezogen. Es dürfen nur Fragen gestellt werden, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Vermieter müssen sich daher sehr gut überlegen, was für Fragen sie über ein Selbstauskunftsformular oder in einem persönlichen Gespräch stellen. Andernfalls begeben sie sich rechtlich auf dünnes Eis.

Datenschutzgesetze in Österreich gehen über die DSGVO hinaus

Der Hauptgrund für die strenge Handhabung von Fragen an Mietinteressenten sind die Datenschutzgesetze in Österreich. Während in den meisten Ländern Europas hauptsächlich die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) von Relevanz ist, kommt in Österreich das österreichische Datenschutzgesetz (DSG) hinzu. Das DSG bildet den nationalen Rahmen zur Wahrung personenbezogener Daten. Es ist eine Ergänzung zur DSGVO, die sich gezielt mit speziellen Situationen wie Mietverhältnissen befasst. Zusätzlich zur DSGVO und dem DSG müssen sich Vermieter auch an das Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) halten. Das GlBG verbietet die Diskriminierung von Personen aufgrund bestimmter Merkmale. Dazu gehören auch unzulässige Fragen an Mietinteressenten.

Rechte und Pflichten der Vermieter bei der Datenverarbeitung

Normalerweise assoziieren wir Datenverarbeitung mit Unternehmen, die im Rahmen von Big Data große Mengen an Kundendaten analysieren. Allerdings müssen sich auch weitere Personen mit datenschutzrechtlichen Vorgaben befassen und Vermieter gehören dazu. So erfordert beispielsweise die Mieterselbstauskunft, dass personenbezogene Daten rechtmäßig erhoben, verarbeitet und geschützt werden. Konkret bedeutet dies: Vermieter dürfen nur Daten erheben, die rechtmäßig zur Begründung des Mietverhältnisses erforderlich sind. Alles, was darüber hinausgeht, darf nicht weiterverwendet werden. Bei der Verarbeitung geht es insbesondere um eine zweckgebundene Nutzung. Es ist etwa nicht möglich, die Informationen ohne Zustimmung an Dritte weiterzugeben. Generell müssen die erhobenen Daten so gut es geht gesichert werden, damit Unbefugte keinen Zugriff darauf erhalten. Nachlässiges Handeln kann rechtliche Konsequenzen mit sich ziehen.

Trotz restriktiver Rechtslage haben Vermieter das Recht auf eine angemessene Auskunft

Zugegebenermaßen ist die Situation in Österreich im Vergleich zum restlichen DACH-Raum sehr streng. In der Schweiz variiert die Rechtslage von Kanton zu Kanton, aber im Endeffekt haben Vermieter weit mehr Rechte im Hinblick auf die Abfrage von Mieterdaten. In Deutschland ist es ähnlich. Die strenge Situation für Vermieter bedeutet jedoch keineswegs, dass sie keine Informationen über potenzielle Mieter einholen dürfen. Sie haben durchaus das Recht auf eine angemessene Auskunft, um die Zuverlässigkeit von Mietinteressenten einzuschätzen. Wichtig ist nur, dass sie den Unterschied zwischen zulässigen und unzulässigen Fragen kennen. Zugegebenermaßen ist die Rechtslage etwas undurchsichtig, aber es gibt einige Anhaltspunkte, an denen man sich orientieren kann.

Zulässige vs. unzulässige Fragen

Bei der Unterscheidung zwischen zulässigen und unzulässigen Fragen geht es vor allem darum, inwieweit eine bestimmte Frage für das Mietverhältnis relevant ist. Doch genau hier ist die Situation in Österreich sehr restriktiv. Ein anschauliches Beispiel ist, ob der Mieter ein Musikinstrument spielt. An sich ist diese Frage vollkommen berechtigt, da Lärmbelästigung zu den häufigsten Streitpunkten in Mietverhältnissen gehört und sich Vermieter bei Missachtung mit Beschwerden von Nachbarn herumschlagen müssen. Trotzdem ist eine solche Frage in Österreich kritisch, da sie als Eingriff in die Privatsphäre gewertet werden kann. Es ist daher besser, auf eine solche Frage zu verzichten und stattdessen klare Regeln im Mietvertrag festzulegen. Hier haben Vermieter weit mehr Spielraum. Sie können beispielsweise Lärmschutzzeiten vorschreiben, zu denen keine laute Musik gespielt werden darf. Dasselbe gilt für Regelungen zu Haustieren. Es ist legitim, bestimmte Haustiere im Mietvertrag zu verbieten, solange das Verbot sachlich begründet werden kann – zum Beispiel durch Allergien.

Zulässig: Daten zur Identifikation

Der Vermieter hat das Recht, sämtliche Daten abzufragen, die zur Identifikation der jeweiligen Person erforderlich sind. Zudem ist er auch berechtigt, Angaben zur finanziellen Situation einzuholen. Durch diese Informationen soll sichergestellt werden, dass der Vermieter weiß, mit wem er kommuniziert und ob der Mietinteressent dauerhaft in der Lage ist, seine Miete zu bezahlen. Im Rahmen der Mieterselbstauskunft sind folgende Fragen grundsätzlich immer zulässig: 

• Aktuelle Wohnanschrift 
• Arbeitgeber und Beruf
• Beschäftigungsverhältnis
• E-Mail-Adresse 
• Geburtsdatum
• Monatliches Nettoeinkommen
• Telefonnummer
• Vor- und Nachname 

Keine dieser Fragen hat einen diskriminierenden Charakter. Sie alle zielen darauf ab, die Vertrauenswürdigkeit eines Mieters einzuschätzen. Mietinteressenten müssen sie also wahrheitsgemäß beantworten und gegebenenfalls Dokumente als Nachweis vorlegen. Sollten sie diese Dokumente verweigern, kann der Vermieter den Mieter ohne rechtliche Konsequenzen ablehnen.

Unzulässig: Sensible persönliche Bereiche

Während Daten zur Identifikation und finanziellen Situation zulässig sind, sieht es bei persönlichen Angaben schon ganz anders aus. An sich führen solche Fragen nicht automatisch zu einem Verstoß gegen das Datenschutzrecht und Gleichbehandlungsgesetz. Allerdings kann eine damit einhergehende Ablehnung schnell als diskriminierend gewertet werden, was im schlimmsten Fall vor Gericht endet. Diese Fragen sollten Vermieter in Österreich besser nicht stellen:

• Gesundheitszustand
• Haustiere 
• Musikinstrumente
• Politische Einstellung
• Religion
• Sexuelle Orientierung
• Staatsbürgerschaft 
• Vorstrafen

Doch nur weil Fragen nicht zulässig sind, heißt es nicht, dass bestimmte Regelungen nicht im Mietvertrag auftauchen dürfen. Natürlich ist es nicht möglich, eine bestimmte Nationalität oder Menschen mit gewissen Erkrankungen kategorisch vom Mietverhältnis auszuschließen. Bei Haustieren und Musikinstrumenten ist die Situation hingegen anders. Hier ist es prinzipiell möglich, vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Bei unzulässigen Fragen ist eine Diskriminierungsklage möglich

Unzulässige Fragen nach der Religion, Staatsbürgerschaft oder Vorstrafen sind in Österreich nicht automatisch rechtswidrig. Es kommt immer darauf an, wer sie stellt. Als Vermieter ist die Situation besonders kritisch, da Mietinteressenten nach einer Ablehnung Ansprüche nach dem Gleichbehandlungsgesetz geltend machen können. Vorausgesetzt, dass ein Zusammenhang zwischen der Frage und der Ablehnung nachgewiesen werden kann. Diskriminierungsfälle im Wohnungsmarkt haben im Laufe der letzten Jahre stark zugenommen. Nicht immer handelten Vermieter vorsätzlich diskriminierend. Oftmals konnten sie nur keine sachlichen Gründe für eine Ablehnung vorlegen, weswegen das Gericht zugunsten der Kläger entschied.

Zeugen können vor falschen Anschuldigungen bewahren

An sich ist das GlBG ein sinnvolles Gesetz, da es vor Diskriminierung im Alltag, bei der Arbeit und auf dem Wohnungsmarkt schützt. Das Problem ist, dass es wie andere Gesetze missbraucht werden kann. Leider kommt das in Österreich immer wieder vor, da das Gesetz Mietinteressenten stark bevorteilt. Viele Vermieter fragen sich daher, wie sie sich vor falschen Anschuldigungen schützen können. Eine Klage ist nun mal auch dann möglich, wenn gar keine Diskriminierung stattgefunden hat. Der beste Weg, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen, ist das Einholen von Zeugen. Bei diesen Zeugen kann es sich beispielsweise um Nachbarn handeln. Selbst das Hinzuziehen eines unabhängigen Maklers ist prinzipiell möglich. 

Gleichbehandlungsgesetz in Österreich hat für Vermieter oberste Priorität

Von allen Gesetzen, an die sich Vermieter halten müssen, ist das GlBG das mit Abstand heikelste. Selbst die Datenschutzgesetze sind in der Regel weniger problematisch, da sie zumindest auf dem Wohnungsmarkt nur selten zu Klagen führen. Das bedeutet, dass sich Vermieter immer gut überlegen sollten, welche Fragen sie im Rahmen der Mieterselbstauskunft stellen und ob sie eine Ablehnung sachlich begründen können. Gerade letzteres muss in jedem Fall möglich sein. Insbesondere dann, wenn es nur wenige Bewerber gibt und die Entscheidung nicht nachvollziehbar ist.

Häufige Fallstricke bei der Mieterauswahl

Angesichts der strengen Rechtslage fragen sich viele Vermieter, wie sie rechtlichen Problemen vorbeugen und trotzdem die richtigen Mieter aussuchen. Im Grunde ist es hier nicht viel anders als in anderen Ländern, mit dem kleinen aber feinen Unterschied, dass Datenschutz und Gleichbehandlung weit ernster genommen werden. Diese häufigen Fallstricke sollte jeder Vermieter meiden:

• Ablehnungen ohne sachliche Begründung 
• Diskriminierende Formulierungen im Inserat 
• Keine Zeugen beim Auswahlprozess
• Nachlässiger Umgang mit persönlichen Daten
• Unverhältnismäßige Anforderungen
•  Unzulässige Fragen bei der Mieterselbstauskunft

Solange Vermieter diese Punkte berücksichtigen, müssen sie sich bei der Mieterauswahl keine Sorgen machen. Sie haben schließlich immer noch das gute Recht, Mieter auszusuchen, die ihren Vorstellungen entsprechen.

Für die Mieterselbstauskunft bietet sich ein persönliches Gespräch an

Ob Vermieter für die Mieterselbstauskunft ein Formular nutzen oder ein persönliches Gespräch führen, bleibt ihnen überlassen. Am besten ist beides, aber wenn Zweifel bestehen, ist ein persönliches Gespräch klar vorzuziehen. Bei einem persönlichen Gespräch kann der Vermieter sich ein besseres Bild über die Seriosität von Mietinteressenten machen. Er sollte jedoch bedenken, dass Mietinteressenten bei unzulässigen Fragen lügen dürfen. Bei zulässigen Fragen sind sie hingegen zu wahrheitsgemäßen Angaben verpflichtet. In jedem Fall sollten Vermieter versuchen, den schmalen Grat zwischen berechtigtem Interesse und dem Schutz der Privatsphäre zu wahren, um möglichen Problemen vorzubeugen. Ganz zu schweigen davon, dass ein respektvoller Umgang auch einem vertrauensvollen Mietverhältnis zugutekommt.

Übliche Dokumente bei der Mieterselbstauskunft

Vermieter müssen nicht einfach alles glauben, was ihnen Mietinteressenten sagen. Sie haben das Recht, Dokumente zur Überprüfung der Angaben einzufordern. Diese Dokumente sind in Österreich üblich:

• Gehaltsnachweise zur Bestätigung des Einkommens
• Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
• Mietschuldenfreiheitsbescheinung vom vorherigen Vermieter
• Selbstauskunftsformular mit legitimen Fragen
• Vom Arbeitgeber unterzeichneter Arbeitsvertrag

Diese Dokumente sind in den allermeisten Fällen mehr als ausreichend für ein rechtssicheres Mietverhältnis. Gegebenenfalls können auch weitere Dokumente verlangt werden. Hier geht es wieder einmal um das berechtigte Interesse. Ist etwa bekannt, dass der Mietinteressent in der Vergangenheit seine Mietzahlungen nicht pünktlich geleistet hat, sind zusätzliche Dokumente zur Bestätigung der Zahlungsfähigkeit gerechtfertigt.

Bonitätsauskunft ist nur selten erforderlich

Natürlich möchten sich Vermieter keine Sorgen darum machen, ob der Mieter seine monatlichen Zahlungen pünktlich leistet. Daher gibt es viele Mietinteressenten, die vor der Suche nach einer Wohnung eine Bonitätsauskunft vom Kreditschutzverband KSV 1870 oder einem vergleichbaren Unternehmen beantragen. Eine solche ist einmalig kostenlos verfügbar, aber mit einer Bearbeitungszeit von mehreren Wochen verbunden. Dass Vermieter eine Bonitätsauskunft verlangen, ist hingegen unüblich und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Normalerweise zeigen Dokumente wie Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bereits, dass der Mietinteressent finanziell zuverlässig ist.

Bei schlechter Bonität kann ein Bürge verlangt werden

Sollte die Bonität des Mietinteressenten nicht optimal sein, ist das nicht zwangsweise ein Grund zur Ablehnung. Zwar können Vermieter in diesem Fall ohne Weiteres ablehnen, aber sollten sie das nicht wollen, bietet sich eine Bürgschaft als Alternative an. Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich eine dritte Person, dass sie bei einem Zahlungsausfall für ausstehende Beträge haftet. Rechtlich gesehen ist eine Bürgschaft mit Privatpersonen sogar einfacher umzusetzen als eine Bankbürgerschaft, da Gebühren und Formalitäten entfallen. Daher sind die meisten Vermieter dieser Lösung gegenüber offen. Vorausgesetzt, dass der Bürge finanziell gut aufgestellt ist.

Strenge Gesetze sollen für faire Bedingungen am Wohnungsmarkt sorgen

Es ist verständlich, dass viele Vermieter den strengen Gesetzen in Österreich negativ gegenüberstehen. Sie müssen schließlich nicht nur die DSGVO berücksichtigen, sondern auch das DSG und GlBG. Insbesondere das Gleichbehandlungsgesetz führt immer wieder zu Problemen, da Vermieter oft unbeabsichtigt dagegen verstoßen. Allerdings heißt das nicht, dass diese strengen Gesetze schlecht oder unberechtigt sind. Sie haben den Zweck, sowohl die Privatsphäre als auch Gleichbehandlung von Mietinteressenten zu sichern. Da Diskriminierungsfälle – zum Beispiel wegen der Hautfarbe – immer wieder vorkommen, sind Gesetze für eine faire Auswahl unabdingbar. Sie sorgen für einen gerechten Wohnungsmarkt für alle Bewerber.

Es gibt keine Sonderregelungen für Wohngemeinschaften

Eine Frage, die sich viele Vermieter stellen, ist, wie Wohngemeinschaften gehandhabt werden. Im Grunde ist es hier nicht viel anders als bei Einzelmietern. Sollte die Wohnung an einen Hauptmieter vermietet werden, muss sich dieser um die Suche nach Untermietern kümmern. In diesem Fall schließt der Vermieter nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag ab. Dieser Hauptmieter muss die Datenschutzrechte der Untermieter wahren. Schließt der Vermieter mit mehreren Mietern einen Mietvertrag ab, sieht es schon anders aus. Hier muss er sich selbst um den Datenschutz aller Vertragspartner kümmern. Im Hinblick auf die Gleichbehandlung gelten die gleichen Vorschriften wie bei Einzelmietern.