Blick ins Grundbuch an erster Stelle
Wer eine Liegenschaft kaufen möchte, sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen. Das Grundbuch ist öffentlich und gibt Auskunft über Eigentümer, Rechte und Belastungen.
„Wir haben in Österreich ein hervorragendes Grundbuch. Bei konkretem Interesse an einer Liegenschaft sollte die Einsicht in das Grundbuch ganz am Beginn stehen“, sagt Friedrich Jank, Notar in Bad Leonfelden und Präsident der Notariatskammer OÖ.
So ist das Grundbuch aufgebaut
Das Grundbuch - heute eine Datenbank - besteht aus Hauptbuch, Löschungsverzeichnis und Urkundensammlung. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer, der Einlagezahl, bezeichnet. Bei der jeweiligen Grundbuchseinlage sind auch die Grundstücke angeführt, die zu einer Einlagezahl gehören.
„Auf die angegebenen Flächen kann man sich nur verlassen, wenn dies gesondert vermerkt ist (Grundstücke im Grenzkataster). Wenn man den Vermerk „Änderung der Fläche in Vorbereitung“ findet, deutet das auf eine künftige Veränderung des Flächenausmaßes hin, etwa wegen Teilung oder Neuvermessung“, erklärt Notar Jank.
Das Hauptbuch
Das Hauptbuch ist in Abschnitte, sogenannte Blätter, unterteilt:
- Im A-Blatt (A1 und A2 Blatt) sind die Grundstücke und die mit der Liegenschaft verbundenen Rechte festgehalten
- Im B-Blatt sind die Eigentümer und die Art, wie und wann die Liegenschaft erworben wurde, zu finden.
- Im C-Blatt findet man die mit der Liegenschaft verbundenen Lasten (Dienstbarkeiten, Reallasten, Pfandrechte).
Das Lastenblatt sollte man sich vor dem Kauf genau ansehen.
Die Urkundensammlung
„Was viele nicht wissen: Zum Grundbuch gehört auch die Urkundensammlung“, sagt Jank. Die Urkundensammlung enthält Urkunden, die Grundlage einer Eintragung im Hauptbuch waren. Die Urkundensammlung ist nicht in der Grundstücksdatenbank gespeichert. Bis zum Jahr 2006 existiert die Urkundensammlung in gebundener Form beim jeweiligen Bezirksgericht. Seit 2006 werden die Urkunden im Urkundenarchiv der Justiz gespeichert.
Nicht gespeicherte Urkunden können bei dem Gericht eingesehen werden, bei dem sie in die Urkundensammlung aufgenommen worden sind. Die Einsicht in bereits elektronisch gespeicherte Urkunden erfolgt wie die Einsicht in das Hauptbuch.
Ohne Einverleibung kein Eigentum
„Für den Erwerb des Eigentums (mit wenigen Ausnahmen, wie Ersitzung, Einantwortung und Zuschlag) ist entscheidend, dass das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist, man sagt Einverleibung dazu. Ohne Einverleibung erwirbt man kein Eigentum, nur ein Anrecht darauf. Es ist entscheidend, dass ein Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist“, erklärt Notar Jank.
Unverheiratet Eigentum erwerben
Er ergänzt: „Auch unverheiratete Paare können gemeinsam Eigentum erwerben, sie können sich aber nicht so gut wechselseitig absichern wie Ehepartner oder Eltern und Kinder. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot etwa kann nur zwischen Eltern und Kindern und Ehepartnern grundbücherlich sichergestellt werden.“
Grundbuchsauszug
Das Grundbuch ist öffentlich, jeder kann Einsicht nehmen. Möglich ist das bei den Bezirksgerichten, bei Notaren oder online über sogenannte Verrechnungsstellen. Es fallen Gebühren für die Abfrage an.
- Einsichtnahme und Abfragen bei Gericht: Ein Grundbuchsauszug kann beim Gericht während der Servicezeiten persönlich beantragt werden, ein Auszug kann auch schriftlich angefordert werden. Telefonische Auskünfte sind grundsätzlich nicht vorgesehen.
- Einsichtnahme bei Notaren: Jeder Notar kann in seiner oder ihrer Eigenschaft als Gerichtskommissärin/Gerichtskommissär Einsicht in das Grundbuch gewähren, Grundbuchsauszüge herstellen und auch beglaubigen. Dafür haben Notarinnen/Notare Anspruch auf jene Gebühren, die auch vom Gericht für Grundbuchsauszüge verlangt werden.
- Grundbuchabfrage über das Internet (über Verrechnungsstellen): Seit 1.7.1999 ist die Abfrage der Grundstücksdatenbank (also Grundbuch und Kataster umfassend) im Internet möglich. Das Grundbuch ist über sogenannte Verrechnungsstellen (und nur über diese), die vom Bundesministerium für Justiz mit der Abwicklung der Abfrage beauftragt worden sind, abfragbar. Benötigt wird für die Abfrage ein Internetzugang, ein Browser sowie ein Vertrag mit einer der Verrechnungsstellen, aktuell ist die Abfrage auf den Seiten der Justiz direkt möglich, dazu benötigt man nur eine Handysignatur.
Wie ist ein Grundbuchsauszug aufgebaut
Folgende Informationen sind im Grundbuch so aufgebaut zu finden. Als Anlage im Artikel ist ein exemplarischer Grundbuchsauszug der Stadtgemeinde Bad Leonfelden vom Haus Hauptplatz 1, früher „Bezirksgerichtsgebäude Nr 26 u 90 in Leonfelden“ zu finden.
- Aufschrift
- Rechte mit der Liegenschaft samt Agraranteil
- Unterschutzstellung gemäß Denkmalschutzgesetz
- Unterschutzstellung gemäß Naturschutzgesetz
- Grundstücke
- Eigentümer
- Lasten (REALLAST der Anlage und Erhaltung des öffentlichen Parks)
Folgende Elemente sind im Grundbuchsauszug zu finden:
Kopf
Katastralgemeinde (Grundbuch)
Einlagezahl
Zuständiges Gericht
Seitennummer
Hinweise
Auf besondere Abschrift
Abfragedatum
Aufschrift
Letzte Tagebuchzahl (TZ)
Vorläufige Plombe
Plombe
Hinweis auf Wohnungseigentum, öffentliches Gut, Baurecht etc.
A1-Blatt
Grundstücksnummer,
Zugehörigkeit zum Grenzkataster,
Flächenausmaß und
Adresse der zum Gutsbestand gehörenden Grundstücke
A2-Blatt
Änderungen am Grundbuchskörper,
Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen,
Dingliche Berechtigungen (die mit der Liegenschaft verbunden sind)
B-Blatt
Miteigentumsanteile
Diesen zugeordnet Eigentümerin/Eigentümer einschließlich
Geburtsdatum und Adresse
samt Rechtstatsachen
C-Blatt
Belastungen (Pfandrecht, Dienstbarkeit etc.)
samt rechtserheblicher Tatsachen
Hinweis/Ende
Informationen über Ausgabestelle
Gebührenpflichtige Zeilen und Abfragegebühr
Hinweis auf Gebührenbefreiung oder amtswegige Erstellung
Sicherheitscode
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