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Kaution sorgt immer wieder für Streit: Immobilienexperte klärt auf

Anzeige, 08.04.2026 11:17

WELS/LINZ. Kaum ein Thema führt bei Mietwohnungen so oft zu Diskussionen wie die Kaution. Was darf ein Vermieter einbehalten – und was nicht? Immobilienexperte David Zulj aus Oberösterreich kennt die typischen Konflikte aus der Praxis und spricht Klartext.

„Die meisten Probleme entstehen, weil beide Seiten falsche Erwartungen haben“, sagt Zulj. Während Mieter häufig davon ausgehen, dass die Kaution automatisch für die letzte Miete verwendet werden kann, gehen Vermieter oft zu locker mit Einbehalten um. Beides ist rechtlich nicht sauber.

„Die Kaution ist eine Absicherung – nicht mehr und nicht weniger“, erklärt Zulj. Sie deckt offene Mieten, Schäden in der Wohnung sowie mögliche Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkosten ab. „Sie ist aber kein Freibrief, um sich einfach etwas einzubehalten.“

Gerade beim Auszug zeigt sich, wie schnell die Situation eskalieren kann. Ein häufiger Fehler: Es wird kein ordentliches Übergabeprotokoll erstellt.

„Das ist der größte Fehler überhaupt“, so Zulj. „Wenn der Zustand der Wohnung bei der Übergabe nicht sauber dokumentiert ist, wird es im Nachhinein extrem schwierig, Ansprüche durchzusetzen.“

Typische Streitfälle sind beschädigte Böden, starke Verschmutzungen oder ausstehende Heizkostenabrechnungen nach dem Winter.

Übergabeprotokoll verhindert Streitfälle

Ein unterschriebenes Übergabeprotokoll – idealerweise ergänzt durch Fotos – ist laut dem Immobilienexperten die wichtigste Grundlage für eine saubere Abrechnung.

Auch bei den Betriebskosten und Heizkosten kommt es regelmäßig zu Unsicherheiten. Da die Abrechnungen oft erst nach dem Auszug vorliegen, stellt sich die Frage: Darf ein Teil der Kaution einbehalten werden?

„Ja, aber nur in realistischer Höhe“, stellt Zulj klar. „Es geht nicht, pauschal einen großen Betrag zurückzuhalten. Sobald die Abrechnung da ist, muss sauber abgerechnet werden.“

Zeitpunkt der Rückzahlung

Ein weiterer Dauerbrenner ist die Frage der Rückzahlung. Viele Mieter erwarten, dass die Kaution sofort nach Auszug zurücküberwiesen wird.

„So einfach ist es nicht“, sagt Zulj. „Es gibt keine fixe Frist. Aber wenn alles geklärt ist, gibt es auch keinen Grund, die Auszahlung hinauszuzögern.“

Sein Fazit ist eindeutig: „Wer sauber arbeitet, klar dokumentiert und fair bleibt, hat mit der Kaution kein Problem. Der Rest endet früher oder später im Streit.“